お客様へ

STEP1不動産取引の流れ

不動産取引について

分譲物件と仲介物件の違い

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住まいの販売形態は大きく分譲物件と仲介物件に分かれます。これによって購入の流れが少し変わります。
まずは、物件の販売形態を確認し、購入の具体的な流れを把握しましょう。

分譲物件

売主である不動産会社から直接購入する物件です。
(売主から販売代理を受託した不動産会社を窓口に購入することもあります。)一般的に新築マンションや販売戸数の多い新築一戸建ては分譲物件となります。

仲介物件

売主から仲介の依頼を受けた不動産会社を通して購入する物件です。
一般的に販売戸数の少ない新築一戸建てや中古物件は仲介物件となります。仲介物件の場合は、不動産会社への仲介手数料が発生することがありますので、事前に確認が必要です。

STEP2購入の流れを知る

仲介物件を買う場合の一般的な流れ

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ステップ1 希望条件を整理する

住みたい地域、住宅の種類、広さや間取り、入居したい時期などの希望条件を整理しておきましょう。

ステップ2 予算を決める

希望の住まいのおおむねの相場を調べ、預貯金の額や住宅ローンの借入可能額などを確認して、予算の目安を立ててみましょう。

ステップ3 不動産会社を探す

仲介物件を買うには、信頼できる不動産会社との出会いが大切です。不動産会社の特徴を調べて、住まい探しを依頼する不動産会社を選びます。

ステップ4 住まいを探す

選んだ不動産会社に希望条件を伝え、それに合った物件を紹介してもらいます。その他、自分でインターネット検索や不動産広告などから物件情報を集めることもできます。

ステップ5 現地を見学に行く

気に入った物件が見つかったら、実際にモデルルームや現地を見学します。購入したい物件が見つかったら、再度、物件の周辺環境や間取り、設備、購入条件などを確認します。

ステップ6 不動産会社に仲介を依頼する(媒介契約を結ぶ)

不動産会社へ売買の仲介を正式に依頼する場合は、媒介契約を結びます。この契約には、対象となる物件や、仲介業務のサービス内容、不動産会社の仲介手数料などが記載されます。
   媒介契約の締結は、一般的に「ステップ4住まいを探す」から「ステップ8購入の申し込みをする」までの間で、仲介を依頼する不動産会社を決めた時点で行います。

ステップ7 資金計画を立てる

物件探しと並行して、資金計画を具体化させていきましょう。物件の購入資金以外に必要となる諸経費や、住宅ローンの金利、毎月の返済額などについても試算しておきます。

ステップ8 購入の申し込みをする

購入したい物件と希望条件を決めたら、不動産会社を通して売主へ購入の申し込みをします。申し込みは、書面で行うのが一般的です。

ステップ9 重要事項の説明を受ける

不動産会社の宅地建物取引主任者から、購入物件に関する重要事項の説明を受けます。

ステップ10 不動産の売買契約を結ぶ

重要事項説明の内容を確認して納得できたら、売主と売買契約を結びます。このとき、一般的には物件価格の10~20%程度の手付金(契約金)を支払います。売買契約を結ぶに当たっては、しっかりと契約内容を確認しましょう。

ステップ11 金銭消費貸借契約

住宅ローンを利用する場合、金融機関と保証会社による審査を受け融資の承認がおりたら金融機関と金銭消費貸借契約を締結する

ステップ12 引き渡しを受ける

引き渡しの準備が整ったら、残りの代金を支払います。それと同時に、売主から物件の引き渡しを受けて、不動産の登記手続きを行います。その後、引っ越しをして入居となります。

STEP3相場を知る

不動産価格の考え方物件選び

住まいを買うと決めたら、大きな検討課題となるのが「価格」

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不動産は個別性が非常に強い資産であるため、売り出されている価格が妥当なのか、その判断が極めて難しいという特徴があります。
特に、仲介物件では、売主と買い主の交渉により最終的な売買価格を決めることになります。まずは、不動産価格に関する基本的な考え方と評価手法等を少しでも理解するようにしましょう。。

価格の基本的な考え方を理解する

同じ不動産は存在しない

不動産には一つとして同じものが存在しません。同じ地域の土地でも、土地の形、面積、方位、接する道路の状況などによって、価格が大きく変わることがあります。また、同じ棟のマンションでも、階数、間取り、部屋の方位、管理状況などによって価格は変わります。このように、不動産価格の妥当性を判断する場合には、不動産の特徴(これを一般に「個別性」といいます)を踏まえて、物件ごとに検討する必要があります。

取引時点が変われば価格は変わる

不動産市場にも、全体的な相場の動きがあります。たとえ同じ不動産であっても、取引する時期(これを一般的に「取引時点」といいます)が変われば、価格も大きく変わる場合があります。したがって、不動産価格を判断する場合には、市場全体の動向も踏まえて、取引時期に応じて検討する必要があります。

最終的には売主と買い主の合意が前提

不動産売買は、スーパーなどで買い物をするように、提示された金額に対して「買うか、買わないか」の二者択一で成立するものではありません。売主と買い主が個別に希望条件を調整し、合意したときにはじめて価格が確定します。

STEP4予算を決める

購入費用

住宅の購入に必要な予算の把握と資金計画の考え方について

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物件の購入資金だけ用意できれば住まいを買えるわけではありません。税金や登記費用、住宅ローンの諸費用、引っ越し費用、家具家電・カーテンの購入資金などが必要となります。その他、新築マンションの場合は、購入時に数十万円の修繕積立基金が必要なケースも多く、また、仲介物件の場合は、不動産会社への仲介手数料がかかります。
つまり、住宅を購入するには、物件価格にこれらの諸費用を加えた資金を用意する必要があります。
こうして計算された住宅購入に必要な資金(物件価格+諸費用)については、自己資金や住宅ローンの借り入れなどによって支払う必要があります。

物件価格 + 諸費用 = 自己資金 + 住宅ローン

また、中古住宅を購入してリフォームをしようと考えている場合は、リフォーム費用も見込んでおく必要があります。
リフォーム費用は、自己資金で支払うことが多いようですが、購入資金として住宅ローンを借りた上で返済に余裕がある場合は、リフォーム費用についてもローンを利用して支払うこともできます。

自己資金

自己資金から頭金に充てられる金額について

預貯金などの自己資金のうち、住宅購入の頭金に充てられる金額を計算してみましょう。
まず、住宅購入後の生活費や教育等にかかる支出などを踏まえて、自己資金のうち手元に残す額を検討し、住宅購入資金に充てる金額を決めます。
そして、住宅購入資金に充てる自己資金から、購入にかかる諸費用を差し引いた金額が住宅購入の頭金となります。

頭金 = 自己資金の総額 - 当面の生活費等 - 住宅購入にかかる諸費用

借入額

返済できる金額から借入額の目安を出す

住宅ローンをいくら借りるかは、住まいを買う場合に大いに悩むところです。
借入額を多くすれば、住宅購入の予算も増やすことができますが、購入後の返済負担が大きくなってしまいます。収入と支出のバランスを踏まえた無理のない借り入れを考えましょう。

STEP5住まいを探す

希望条件

住まいの希望条件を整理する!

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住まいの購入に当たっては、マンションにするか一戸建てにするか、あるいは新築物件にするか中古物件にするかなどの検討も必要です。
そのためには、購入後の生活を思い描き、どんな生活をしたいのか、それを実現するためにはどんな住まいがよいのかなど、家族で話し合うことが大切です。

暮らしを具体的に想像する

まずは、どんな暮らしをしたいのかという視点から考えてみましょう。
例えば「ペットを飼いたいから一戸建てがよい」、「庭や外周りのメンテナンスをするのは面倒だから、マンションがよい」など、「実現したい暮らし」を具体的に想像することで、それをかなえる住まいの形が見えてきます。

マンションの管理について

(1)専有部分と共用部分
マンションが一戸建てと大きく異なる点は、建物が「区分所有」であるということです。敷地は購入者である区分所有者全員の共有になりますが、建物は「専有部分」と「共用部分」に分けられます。専有部分とは、自己所有となる、壁や天井で仕切られた住宅内部の居住空間をいいます。共用部分は、区分所有者全員で共有する、建物全体の入り口やエレベーター、階段、廊下、外壁、駐輪場、ゴミ置き場などをいいます。

(2)管理組合の役割
共用部分を管理するのは区分所有者全員を組合員とする管理組合です。管理組合は、共用部分の建物や設備をいつ、どのように点検・補修していくかといった長期修繕計画などの管理の方針を決め、区分所有者全員でそのために必要な費用を積み立て(修繕積立金といいます)ます。なお、日常の共用部分の清掃などの実務は、一般的に管理組合が委託した管理会社によって行われます。

(3)管理規約と使用細則
マンションは共同生活の場でもあり、互いが快適に暮らすための規則が必要となります。この規則を定めたものが管理規約や使用細則です。
管理規約は、主に管理組合の運営などを定めたもので、専有部分と共用部分の範囲、管理費や修繕積立金の額、ペット飼育の可否などが決められています。使用細則は、バルコニーの使用方法など、マンション内での日常生活のルールや約束事が決められています。

STEP6重要事項説明・契約

契約

重要事項説明を聞いて、契約内容をしっかり確認!

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重要事項の説明を受け、契約条件について買い主・売主双方が合意したら、売買契約を締結します。いったん契約を締結すると、簡単に解除することはできませんので、事前に契約内容を十分に確認することが重要です。 不動産会社にも説明義務などが課されていますが、最終的に契約は、「自己責任」で締結するものであることをしっかりと理解してください。

契約は原則として自由

売主と買い主との契約は、法令に違反する、公序良俗に反するなどの問題がない限りは自由です。逆にいえば、契約は自己責任で締結することが原則ということです。もちろん、消費者が一方的に不利益を被る契約とならないよう一定の法整備がなされていますが、すべてをカバーできるわけではありません。最終的には自己責任でしっかりと契約内容を確認した上で、契約に臨むことが重要です。
なお、契約に定めがない事項については、民法その他の関係法令に従い、協議の上で決定することとなります。したがって、重要な契約条件が不明確であると、契約後のトラブルにつながってしまいますので注意しましょう。

事業者と消費者の契約については消費者契約法の適用がある

事業者と消費者との間には、情報力や交渉力等に差があることから、消費者契約法では、事業者と消費者との契約(これを「消費者契約」といいます)を対象に、消費者保護を目的とした特別な契約ルールが定められており、不動産売買契約にも影響します。例えば、消費者が誤認などした場合には契約を取り消すことができるほか、消費者にとって不利益な条項(瑕疵担保責任など事業者の責任を免責する条項など)が無効になるなどの規定があります。
なお、消費者契約法における消費者とは個人を指しますが、個人であっても、事業のための契約などは消費者契約法の保護の対象とはなりません。あくまでも個人が事業以外の目的で締結する契約が対象です。このように、不動産売買契約にも消費者契約法の適用があることを理解しておきましょう。

STEP1どんな部屋に住みたいのか、条件を整理する

予算について

毎月の家賃は手取り月収の3分の1を目安に…

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毎月の家賃は手取り月収の3分の1を目安に…
家賃は物件の立地条件や間取り、築年数や設備によって変わってきます。望んでいる部屋の条件に合わせて探しているエリアの平均相場と見合わせてみましょう。
支払いの目安は、手取り月収の3分の1というのが一般的です。例えば、月収が21万円ならば、家賃の上限は7万円前後となります。家賃によって契約時の金額も変わりますので内見の際にお気軽にご相談下さい。

間取りについて

入居する人数・家賃構成・荷物の量を考慮に入れて!

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一人で住むからワンルームで充分!って思っても、荷物が多ければ話は別。いざ引越したら荷物が入り切らないなんてことも?!
ここで間取りの表記について説明します。1DKの1は部屋数の事。この数字が2であれば2部屋あるという意味。DKはダイニングキッチン。ちなみにLはリビング。Sはサービスルーム(納戸)です。新居へ持っていく荷物の量と現在の部屋の大きさを照らし合わせ、どの位の大きさが必要なのかどうかを検討してみましょう。

条件整理

新生活に本当に必要な条件が何か?優先順位をつけていこう!

引越に条件は必ずついてくるものです。場所は通勤、通学にムリのない範囲で選びましょう。ただし、都内主要都市に近づくにつれ、その分家賃も高くイコール同額で部屋のランクも下がってきます。
決める時は、「小田急線」、「○○駅まで○○分」など、乗り換えも含め、幅を持たせると、その他の希望条件が満たされやすい。また、部屋への条件もこだわり順にリストアップを…。「オートロック付き」、「バス・トイレ別」などなど。
希望をすべて挙げたら最低限譲れない条件は何かを考え優先順位をつけておくと探しやすいですよ。

STEP2雑誌や当社のHPから、ご希望の条件に合う物件の検索

物件検索

部屋探しの第一歩は情報収集から。イメージに合う物件を検索!

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賃貸情報誌、「アットホーム」などのインターネット検索サイトから希望沿線のページを開いてみると地域に強い不動産業者が分かります。予算や間取りに合わせて印を付けてみるといいでしょう。
当社では他社管理の物件も含めて全てご紹介が可能ですから、お気軽にお問い合わせ下さい。また、当社HPの「賃貸物件検索」から希望条件を入力するとピッタリの物件情報がモリだくさんです!そこで、物件情報や間取り図の見方を解説します。

沿線・路線名/最寄り駅・バス停名

基本的には一番近い駅・バス停の表示が多い。中には2駅2線利用が可能な立地条件の物件もある。

所要時間

徒歩1分で80m進む計算方法。
歩幅の小さい女性の方や、信号、踏切などの障害物の多い道路だと多少前後する場合もあります。

家賃

家主に支払う1ヶ月分の賃料。水道料等の付加設備がなければこれに共益費(管理費)を含めて金額が毎月の支払い額となる。

保証金・敷金・礼金・償却・解約引き

保証金、敷金は契約期間中の担保として家主に預けられ、退去時、部屋の修繕費などに当てられます。礼金はその名の通り入居のお礼として家主に支払うお金。従って返却はされません。
償却、解約引きとは、退去時、もしくは一定期間ごとに保証金、敷金から差し引かれるお金。

共益費・管理費

階段、廊下、エントランス、エレベーターなどの共用部分の維持、保全に必要な経費。家賃とは別に月々支払う。

種別・構造
マンション RC造・SRC造・PC造・ALC造等の共同住宅
ハイツ 軽量鉄骨造の共同住宅
コーポ サイディングボード張りの木造共同住宅
2×4工法も含まれる
アパート モルタル塗装の木造共同住宅
貸家 建物全体を一世帯で占有できる一戸建
テラスハウス 上・下階を室内階段を使用して利用する構造の連携式共同住宅

STEP3電話やメールにて、ご希望の物件をお問合せ

アポイント

自分の条件を整理して問い合わせ時に希望を伝えて!

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集めた情報から実際に部屋を見てみたい物件を選びだし、当社に募集の有無を確認して下さい。物件は、常に動いているので、問い合わせの物件が他で決まってしまっている場合、最新情報の中から希望に合う物件を紹介致します。部屋の内見にご来店頂く際は、いつ頃来店できるかを事前にお話頂けると、鍵の手配等も事前に用意してお待ちしております。

事前確認

保証人は誰に頼むのか? いつ頃から入居をしたいのか?など

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賃貸物件はそれぞれの家賃が違う様に、個々の家主さん又は管理業者によって、審査内容や必要書類、入居までの手順が変わってきます。気に入った物件を見つけた後、スムーズな鍵渡しを迎える為にも、自分が入居する為の条件を確認しておきましょう。賃貸住宅では連帯保証人が必要な場合が多いです。申し込み時や契約時に保証人のプロフィールを明示するようにお願いする事があるので前もって頼む相手を選んでおくといいでしょう。

STEP4来店して、実際に内見し物件をチェックしていただきます

物件選び

数多くの物件の中から、内見物件をピックアップ!

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当社までご来店頂いた後は、お部屋探し専門のスタッフがお客様から伺った希望条件を考慮に入れて、まずは店頭で写真や地図の付いた物件資料にてご紹介を致します。
「もっとこうしてほしい。」とか「ここは譲れない。」などお客様の意見を取り入れ、実際に内見に行く物件をしぼっていきます。

内見

現地へ行って実際の物件をお客様の目で確認!

物件選択が終わったら、いよいよ部屋を見にお連れします。個々にこだわり条件が違うので自分に合った部屋かどうかを要チェック!台所は使い易いか?収納の大きさに荷物が入りそうか?また、陽当たりや風通しなど、窓やバルコニーの位置にも注意を向けましょう。気に入った部屋では、メジャーを使ってカーテンの寸法や防水パン(洗濯機置き場)の大きさなどのサイズを確認しておくと家具類の配置を考える際に役立ちます。

周辺環境

単身者なら防犯面、ファミリーなら交通量などチェック

室内に問題が無ければ、次は敷地周辺を見てみましょう。駐車場の有無やゴミ置き場の位置など、実際に生活したことを前提にチェックしてみるといいでしょう。家族で引越をする方は小さな子供さんにとって安全な住環境であるか?近隣に公園などの遊具施設があるか?なども確認すべき点です。
夜道を含めた防犯面、コンビニ・スーパー等の利便性もお忘れなく。

STEP5申込・契約の準備

申込み

本人の勤務先や学校の詳細・保証人の内容を記入

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希望の物件が見つかった後は、入居申込書の必要事項に記入して頂きます。ご自身の連絡先や勤務先、年収などに加えて連帯保証人の同内容も必要になります。
入居申込書が完全記入になったら、次に審査があり、家主さんに対して、どの様な方から入居の希望があるかを説明します。入居審査は、主に家賃に対して収入が低すぎないか?保証人は身内の方で取れているか?などの点を確認致します。2日から1週間ほどで結果が出ます。
結果が出るまでの時間をムダにしない様、書類やお金などの契約の準備を進めましょう。

契約金

契約金は家賃の6ヶ月分が目安に

契約時には、様々な費用が必要になります。内容は物件によって変わりますが下表のように、契約金は敷金・礼金+家賃の2ヶ月分を目安に思って頂くとよいでしょう。
明細書にて説明致しますので、不明な点の無いように注意して下さい。

契約時に必要な費用
敷金 家賃の○ヶ月分 家賃の滞納時や室内を汚損した際の担保金
礼金 家賃の○ヶ月分 家主さんへ部屋を借りる為に支払う謝礼金
仲介手数料 家賃の1ヶ月分
+消費税
家主さんと入居者とを仲介した不動産会社へ支払うお金
前家賃 最大で家賃の1ヶ月分 入居可能日から翌月の家賃までを日割り計算したもの

周辺環境

単身者なら防犯面、ファミリーなら交通量などチェック

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室内に問題が無ければ、次は敷地周辺を見てみましょう。駐車場の有無やゴミ置き場の位置など、実際に生活したことを前提にチェックしてみるといいでしょう。家族で引越をする方は小さな子供さんにとって安全な住環境であるか?近隣に公園などの遊具施設があるか?なども確認すべき点です。
夜道を含めた防犯面、コンビニ・スーパー等の利便性もお忘れなく。

必要書類

契約に必要な書類を準備

必要書類は物件によって異なるが申込み時もしくは審査通過時に当社より説明させて頂きます。
おおむね共通しているものは以下に挙げるものとなります。

入居者の住民票

単独者は本人個人のものを一通。カップルやファミリーの場合は入居者全員分が必要となります。結婚を機に入居する場合は、双方の現住所の個人住民票を各一通づつ用意する。手配は役所にて。

保証人の印鑑証明書

契約書に実印の捺印が必要な場合、実印を使用した証明に印鑑証明書を一通用意してもらう。又、保証人引受承諾書が必要の場合は、その所定の用紙に署名、捺印をもらう。その際も印鑑証明書は必要になります。

契約者本人の収入証明書

勤務していることの証明。安定した収入があることを証明するために提出を求められる場合があります。自営業の方は、納税証明書等で代用する場合もあります。税務署でもらう。

学生の場合

物件によっては保護者が契約者になることも…

家主さんや管理業者によっては、未成年者や学生の場合に契約者を保護者が指定される場合があります。
また遠距離からの引越の場合は契約者等の必要書類事項は郵送で、契約金は銀行振込みでも対応致しますのでご安心下さい。

STEP6重要事項説明・契約

契約

重要事項説明を聞いて、契約内容をしっかり確認!

審査が無事終了すると契約手続きに移ります。まずは、契約内容が全て記載されている重要事項説明を受けて、再度確認頂きます。聞き慣れない専門用語も多いので、不明点は遠慮なく全て聞いて下さい。きちんと理解して頂いた上で署名、捺印をお願いします。ここで特にご注意頂きたい項目を紹介します。

禁止事項

入居にあたり禁止されている事項を記載しています。代表的なのは、ペットの預かり飼育、楽器等の持込演奏、石油ストーブの使用、無断での長期不在などです。契約時に同意したうえ違反すると場合によって即刻退去を強制されることもある。
内容をきちんと確認してルールを守るように心がけよう。

更新・解約

契約後いつから期間が始まり、何年間の契約なのか、更新を行う場合の更新料はいくらなのかを確認してください。又、解約の方法も契約時に確認。基本的には、前もって通知を出し予告する事が義務づけられています。
予告期限は解約日の1~2ヶ月前とされる事が多い。通知が設定期間に満たないと、家賃を余計に支払う場合があるので「いつまでに」「誰に」「どうやって」連絡をするのかを確認しましょう。

特約事項

契約書内に記載されている特約項目にも注意しましょう。退去時に敷金の償却があるケースもあります。何ヶ月償却なのかなど確認しておくとよいでしょう。